Fald i boligbyggeri gavner investorer

Markedsudvikling | 15.05.2023

Højere rente, stigende byggeomkostninger og økonomisk usikkerhed udløser et flerårigt dyk i nybyggeriet af boliger. Det kan ifølge eksperter og branchefolk presse lejeniveauerne op – til gavn for udlejere samt de investorer og projektudviklere, som fortsat opfører nye boliger. På længere sigt har især hovedstaden et stort boligefterslæb.

”Boligbyggeriet vil falde betydeligt,” spår DI Byggeri i sin seneste prognose. Mens der i 2018-2021 blev påbegyndt knap 40.000 boliger om året i gennemsnit, så vil de endelige tal for 2022 vise et fald til cirka 34.500 i 2022. I år forstærkes udviklingen med et kraftigt dyk til blot 24.500 påbegyndte boliger, og næste år vil antallet dale yderligere til 21.000.

Som årsager udpeger DI Byggeri ”stigende renter og høje materialepriser samtidig med stor usikkerhed om økonomien”. Allerede for et år siden viste en undersøgelse blandt Bygherreforeningens godt 230 medlemmer, at 43 procent havde aflyst projekter af alle typer byggeri (kortlægningen blev omtalt i Nordicals Markedsindsigt sommer 2022). Desuden har medierne beskrevet talrige byggeplaner, som er sat i bero eller er blevet udskudt.

Trods opbremsningen fortsætter nogle investorer og projektudviklere dog med at opføre boliger i stort set uændret tempo. Det gælder for eksempel FB Gruppen, der blandt andet er kendt for at have udviklet Grønttorvet i københavnerbydelen Valby. Ambitionen er uændret at færdiggøre op imod 1.000 boliger om året.

”Vi forventer at gøre cirka 850 boliger klar i år mod 900 sidste år. Hvis man har købt sine byggegrunde dyrt, kan det være svært, men vi har købt til fornuftige priser. Vi kan leve med lidt mindre avancer, efter at byggepriserne er øget,” siger administrerende direktør Hans-Bo Hyldig.

I øjeblikket har FB Gruppen boligprojekter i Ballerup nordvest for København, i Gentofte lige nord for hovedstaden, i Nærheden mellem Høje-Taastrup og Roskilde samt i Holbæk i Nordvestsjælland og i Ørestad.

FB Gruppen blev grundlagt i 2003 og har løbende solgt de færdigbyggede boliger – mest til pensionskasser, men også til private. De senere år har virksomheden beholdt cirka 10 procent på egne bøger og ejer ifølge Hans-Bo Hyldig omtrent 300 boliger. Det stiger med 50 enheder i juni og med yderligere 60 boliger i begyndelsen af næste år.

Stor interesse fra lejere
Bo Hyldig frygter imidlertid ikke at stå med dårlige aktiver, selv om mange andre drosler ned for boligbyggeriet, og selv om priserne på ejerboliger er faldet i år.

”Der er stadig tilflytning til de store byer, og København forventede 5.000 nye boliger sidste år, men fik kun 4.000. Prisfaldet på ejerboliger skyldes ikke udbud og efterspørgsel, men udelukkende at bankerne har strammet kravene til rådighedsbeløb hos køberne. Når folk ikke kan købe, må de leje, og vi kan se, at lejepriserne stadig stiger. Og prisdannelsen vil blive påvirket af, at der ikke kommer så mange nye boliger de næste to-tre-fire år,” pointerer Hans-Bo Hyldig.

Han tilføjer, at de allerdyreste boliger dog kan være svære at leje ud. Men FB Gruppen bygger ikke på de dyreste beliggenheder, for eksempel ved vandet, og opfører heller ikke meget store og eksklusive boliger.

”Ved huslejer på 25.000 kroner om måneden kan de færreste almindelige dødelige være med, men vi oplever fortsat stor interesse for vores boliger. I Holbæk har vi endda oplevet større interesse fra lejere, end jeg havde forventet,” fortæller Hans-Bo Hyldig.

Fortsætter boligbyggeri
M. Goldschmidt Ejendomme bygger ligeledes ufortrødent videre. Virksomheden havde ved nytår ejendomme for næsten fem mia. kr. – især boliger og kontorer i København. Desuden var der igangværende byggeri for næsten 900 millioner kr., hovedsageligt boliger i den nye Frederiksbro-bydel i Hillerød nord for København. Her er Goldschmidts mål 1.300 blandede boliger, og byggeriet fortsætter.

”Mange stopper med at bygge nye boliger, og to-tre år fra nu vil der være noget udbud, som kommer til at mangle. Det kunne måske være en mulighed for de få – os selv inklusive – som alligevel vælger at sætte noget i gang nu, fordi konkurrencen om lejerne om to-tre år vil være en anden,” udtalte administrerende direktør Søren Bjørn Hansen til fagmediet Ejendomswatch i kølvandet på 2022-regnskabet.

Langsigtede investorer
En af landets førende eksperter i boligmarkedet er enig i, at der sker en vis opbremsning i boligbyggeriet, men tvivler på, at den bliver så kraftig, som DI Byggeri spår. Det skyldes blandt andet, at parcelhuse i dag udgør en meget mindre andel af boligbyggeriet end for eksempel i 1970’erne. Groft sagt er der ikke længere så meget byggejord i og omkring de større byer, og derfor bliver der bygget mange flere lejligheder, så de knappe arealer bliver udnyttet bedre.

”Byggeri af etageboliger har typisk en lang opbremsningstid. Selve byggeriet tager lang tid, og der kan være indgået kontrakter (som er svære eller dyre at annullere, red.),” påpeger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter under Realdania.

Det spiller også ind, at de typiske investorer i etagebyggeri er pensionskasser, som tænker langsigtet.

”Der kan selvfølgelig være investorer, som lurepasser på grund af for eksempel rente og økonomisk usikkerhed, men pensionskasserne har typisk en tidshorisont på 20 år eller længere. Så betyder de aktuelle rentestigninger og Ukraine ikke så meget,” siger Curt Liliegreen.

Hop i huslejerne
Han vurderer dog, at den samlede effekt vil være, at der sandsynlig opstår ”et hul” i nybyggeriet sammenlignet med de foregående år – og det kan presse lejeniveauerne opad.

”Allerede nu har jeg en mistanke om, at lejeniveauerne (ved nye udlejninger, red.) er steget markant. Men vi kan ikke se det, fordi der ikke er sikkert statistisk materiale. København prioriterede i en årrække at få bygget store lejligheder, og derfor er der virkelig pres på de små lejligheder i hovedstaden. Samtidig presser opbremsningen på markedet for ejerboliger mange potentielle købere over i lejeboliger,” pointerer Curt Liliegreen.

Han ser desuden et potentiale for stigende priser og lejeniveauer – hvis udviklere og investorer vel at mærke kan finde byggejord i Storkøbenhavn og i de øvrige store byer, som mange fortsat søger mod, ikke mindst det stigende antal singler.

”I Boligøkonomisk Videncenter har vi beregnet, at der frem mod 2040 vil være behov for 150.000 nye boliger. Især Region Hovedstaden har et boligefterslæb med den urbanisering, vi oplever. Men grunde er et ret stort problem, og der kan opstå en teknisk pause i København, inden Refshaleøen og Lynetteholmen kan udvikles – det vil i en periode flytte fokus hos investorer og udviklere hen mod mulige projekter i Københavns omegn.”

Artiklen er udgivet i MarketForesight Q2 2023. Vil du have flere spændende perspektiver på ejendomsmarkedet, kan du hente hele magasinet her.